售屋教室

自己心愛的房屋，一旦決定出售，首先考慮的就是該訂何種價格，才算合理。房價的決定有其客觀因素，是一門相當專業的學問，舉凡政治、經濟、社會因素都會造成房價的波動；而房屋的價格，又因區域的不同和個別條件的差異，沒有絕對標準可依循，必須充分瞭解市場行情，可不能完全由自己喜好來決定呢。否則訂得不是太低，賣出去了後悔，或是訂太高，拖延時日無法售出。 由於大部份屋主對行情並不十分清楚，因此最妥當的辦法，是請瞭解房屋行情的專家來為您鑑價；在請專家來鑑價之前，您也可以自行調查附近的行情，作為一粗略的估價。
有以下方法可提供同學運用參考：
‧以「市場比較法」來評估自己的房價
蒐集最近期間在您所要出售房屋附近，條件相近的成交個案數件，再依據其成交價格作為參考，並針對自己房屋在條件上與差異，來推估合理的售價。
這個方法雖然經常被廣泛地使用，卻有其運用上的限制與缺點，使得行情的可信度大為降低：
‧最近期間，附近並無相類似的房屋成交個案可供參考
‧國人保守習性，可能無法探詢到真正的成交價格
此外，更因為實際上沒有任何兩棟房屋的特性完全相同，就個別條件的不同，往往使得表面相似的兩戶房屋，在價格上有極大的差異，如：
‧區域大、小環境
‧屋齡
‧坪數
‧樓層
‧採光
‧座向
‧格間
‧裝潢
‧車位
‧警衛保全、社區管理
‧學區 ……等等因素，皆會影響到房價的高低，一般屋主由於缺乏這方面估價的專業經驗，因此據此開出的售價，經常和房屋的價值會有很大的差距。

‧以「收益還原法」來評估自己的房價
此法是將房屋的純益（如房租或營業收入）視為資本產生的利息，而房價視同資本額；再依照資本產生利息的反方向，去推算房屋換算成本的價值，來當作房屋可售出的價格。例如：
某公寓月租的純收益為每月一萬元，一年共計十二萬元，假定銀行利率為3%，則推算120,000÷3%=4,000,000此公寓的售價應為四百萬元。
但若依此方法推算房價，得出的結果卻往往會比市價低。

‧以「原價法」來評估自己的房價
原價法是估算當時將房屋重建所需費用，再扣除實際上房屋已使用年數的折舊額，來當作房屋現在應售的價格，這個計算只能得到建築物重估價格；至於土地的價格，可以市場比較法或者收益還原法求得，將建築物和土地的價格相加，就可以得到房屋現在應售的價格。但由於此法牽涉到較專業的計算，恐非一般屋主所能運用，同時所求出的價格，也會與實際的市價有相當差異，所以僅供參考。

CT小老師的課後建議
由於房屋價格受到太多變動因素的影響，除了客關條件無法完全掌握外，還牽涉到買方的主觀因素，因此，事實上沒有絕對的房價可言。在這諸多變動因素下，想要訂出合理而又不吃虧的房價，還是請教值得信賴的專家，為既省事又可靠方法。

在售屋之前，如果能保持房子的最佳狀態，甚至做些整理，裝飾的工作，使房子看來乾淨、整潔，則可以給予買方較好第一印象，因而提昇房屋的價值感，以好的價格售出。嗯，這就好像約會前，我們都一定會好好打扮自己是同樣的道理喔。
‧先檢查、了解我的房子有哪些缺點
首先，您要評估房屋的優缺點，將這些因素逐一列在表上。為了避免過於主觀，建議您請親朋好友一起幫忙評估。經過仔細審查評估後，您可能會發覺以前從未注意的缺點。

‧改善房屋缺點
評估結果，將可能改善的缺點盡量修飾。工作重點可分為公共設施、室內裝潢、其他設備三大項。
‧公共設施方面：首先要特別注意環境整潔。如果是公寓，要注意樓梯間的燈 光充足，若買主於晚上來洽談參觀，明亮樓梯間，可予買主良好的第一印象。
‧室內裝潢方面：基本設備要齊全，如廚檯、廚櫃、浴室盥洗台、水龍頭、燈 泡…等。然後須檢視現有的設施功能是否完好，如壁紙是否剝落、油漆是否龜裂、地板磁磚破裂等，設施如有毀損，要徹 底整修。
‧其他設備方面：如水管是否阻塞，電源是否不足、水龍頭是否漏水、門窗是否易開等。

‧塑造優雅氣氛
設施完好的房子，如果再加上雅緻居家氣氛，則可突顯房屋優點，讓買主留下深刻的印象。如：無論白天或晚上，買主來參觀，儘可能打開所有的燈，在室內擺設些盆景及裝飾品等。這方面可請教專家或參考室內裝潢方面的書籍。

‧徹底清理整潔
徹底一次大掃除。從大門、樓梯口、樓梯間至室內門窗、浴廁、天花板，裡裡外外，作一次徹底的清潔工作，雖然是稍微辛苦點，但代價絕對值得喔。

目前國內售屋的型態可分為預售屋和中古屋二類，就售屋途徑而言，預售屋和中古屋在方式上有些差異，但是在目的上，都是運用有效的傳播方式，將訊息傳達給潛在購屋者，吸引他們前來購屋。以下就讓老師將這兩種售屋途徑來為同學說明。

‧預售屋的售屋途徑
預售屋通常是由建設公司自建自售或是委託代銷公司代為銷售，其銷售途徑主要是透過廣告娸體來傳播售屋的訊息。
（一）大眾傳播媒體：
如運用電視、報紙、電台作密集式廣告活動，可從最廣的接觸面上告知潛在購屋者，吸引他們來工地參觀和進一步瞭解。
（二）平面印刷媒體：
如海報、傳單和說明書的製作，除了配合現場作為輔助說明的工具，採取派報、郵寄、張貼和夾報方式，選特定的區域、對象作縮小式重點傳達。
（三）現場媒體：
工地現場的廣告活動，靜態的包括招牌、接待中心、樣品屋、模型搭建，旗幟及路標之配置；動態的則包括所有現場舉辦的行銷活動，如園遊會、摸彩、贈品等，以吸引客戶，增加了解並塑造銷售氣氛。
（四）人為媒體：
現場銷售人員或電話洽詢人員，這些人員對於產品，市場知識及購屋者心理經過訓練和講習，以親切的態度、吸引人的話術說明房屋特點，達到銷售之目的。

‧中古屋的售屋途徑
中古屋的出售在數量上往往只有一戶或少數幾戶，基於成本上的考慮，所以較不可能運用大量的廣告娸體來銷售。此外由於是立即可居住或屋齡已有數十年，所以也不像預售屋需要印刷物大篇幅說明，描繪購屋者未來的夢，以達銷售目的，反倒是現有的屋況：如大環境（區域、生活環境、公共設施…）、小環境（隔局、採光、屋齡）及房子本身的價格、付款方式…才是購屋者決定購買主要因素。
（一）如果我想自己賣房子，有哪些途徑？
屋主若決定自售，就必須撥出相當的時間，這多少會影響到生活的時間配置，甚至必須犧牲假日來售屋。一般屋主並無豐富專業的售屋經驗，因此，若屋主在希望的期間內，以不吃虧的價格，順利、安全地售出實非易事。一般屋主會採售屋途徑如下：
1.紅紙條
這是中古屋最傳統古老的銷售方式，通常在售屋現場附近的公佈欄、電線桿張貼。但是近年來環保局取締十分嚴格，往往在隨意張貼後反而收到大批罰單，所以並非最好的方式。
2.報紙分類稿
屋主自行刊登的分類稿。但往往由於缺乏稿面處理的經驗，以致十分不顯眼，因此效果有限。
3.親友介紹
將自己售屋訊息告知親友，藉由親友的關係來找尋買主。
4.網路
由於科技的發達，現今亦有屋主直接至相關售屋網站，張貼售屋訊息。
5.直接信函(DM)
將房屋重點資料及特色，製成DM，針對潛在買主可能分佈的區域範圍內，作集中式的派報。

CT小老師的課堂叮嚀
售屋是人生重大的事，因此需要專家的協助，如何利用有效途徑去尋找適當的買主，這不是一般人的專長，但卻是不動產仲介公司的專業。如果您決定將房屋交給仲介公司銷售，一定要選擇一個正派經營，服務完善的仲介公司，才能將您的房屋以合理的價格，迅速而又安全的售出。

（二）我決定委託仲介公司賣房子 他們會有哪些銷售途徑
由於房屋往往是一個人一生最大的資產，因此不動產仲介公司的誠信度、安全性和服務是否良好必須慎加判斷【我想找不動產仲介經紀業者服務，該如何評鑑？】。一般大型房屋連鎖仲介業者的售屋途徑有：
1.電腦連線作業：
將屋主的屋況資料、售屋條件輸入電腦，透過業者或者聯賣制度之電腦買方資料庫中進行資料配對，在最迅速、安全的情況下，為您找到適合的買主。
2.店頭銷售
將屋況資料製成物件資料卡，張貼於店面櫥窗。
3.看板懸掛
在房屋現場，懸掛印刷設計精美、字體鮮明的大型看板。
4.報紙分類稿
選擇有效時機，在報紙上刊登分類廣告。由於稿面經過處理設計，故能作有效的強調和訴求，吸引較多的買主。
5.直接信函(DM)
將房屋重點資料及特色，製成DM，針對潛在買主可能分佈的區域範圍內，作集中式的派報。

無論換屋或者投資，當您售屋時必定會碰到一些稅費問題，如果能夠對這些稅費相關之稅法有所認識，則售屋時您會更加得心應手，並且達到節稅及個人理財目的。

‧出售不動產所應繳納之稅費
一般人在出售自有住宅時，主要有二種稅必須繳納：土地的部分需繳納「土地增值稅」而房屋的部分則需繳納「財產交易所得稅」。 【我想多上一點稅費和節稅的課】

‧其他有關稅法應注意事項
（一）買房子該登記誰的名義
在七十四年六月民法修正後，夫妻購買房地產是採登記主義，權狀上是誰名字就歸誰所有。於八十四年一月十五日以後，夫妻之間相互贈予的財產不計入贈與總額，不需要繳納贈與稅，但應辦理產權過戶者，仍需向國稅局申報，由該局核發不計入贈與總額證明書，以憑辦理移轉過戶。
（二）如何將房地產移轉給子女
將房地產移轉給子女，可以買賣、贈與繼承三種方式，買賣、贈與並不能節到什麼稅。如果父母為子女置產，可事先計畫，目前贈與稅每年的免稅額是一百萬元，所以每年可贈與給下一代二百萬免稅，二年後子女就有錢向父母購置房地產（或向他人買房地產）而免贈與稅。

房屋買賣動輒數百萬、千萬元以上，金額大而且手續又較一般的交易複雜及費時，正因為有這些特性，必須特別地小心翼翼，以免蒙受鉅大的損失。
‧遲延付款面面觀
有些投資客在完成產權登記前，即另尋得買主以牟取價差，故意拖延屋款非但可降低成本，加速利潤回收。而在原因上遲延付款方法及理由層出不窮：
‧付了訂金後，買主故意迴避，不簽訂買賣契約，一再順延簽約日期，造成屋主不能轉賣第二人，又無法立即取屋款之兩難困境。
‧原本雙方已言明付款方式並載於契約書上，不能單方面任意變更，但惡意之買主可能另外提出更利於他的付款方式，要求協調，以達拖延的目的。
‧尾款大多以向銀行之貸款支付，但有些惡意之買主，不在乎能否即時交屋，故意以貸款程序不完備為理由，作緩兵之計，意圖拖延。
‧在房屋買賣上，登記名義人大都為買方，狡賴之徒可能藉此權利之行使，反覆變更其所指定登記之名義人，阻礙移轉登記的時間，以致賣主取得尾款時間也就因而延後。

‧小心！重大的惡意詐欺
在買方繳了自備款即進行所有權移轉手續，這時串通同謀以假債權聲請法院強制執行，以致過戶剛完即被查封，買主並且逃之夭夭，只留一堆不可收拾的爛攤子。若者是以貸款支付尾款，而買主領走貸款，若更不幸房子已交予買主，且又被惡意的買主長期出租善意的第三人，那賣方損失可就更大了。

‧注意！有不可抗力因素
若貸款額度不足以支付尾款時，買主可能一時週轉不靈，因而影響賣方取得全部價金的時間。

‧售價偏低或偏高
對於不動產估價，須具備甚多的專業知識，賣方在專業知識不足及不了解行情情況下，可能以偏低的價格將房子出售，簽定買賣合約後又感後悔，或者對欲售的房屋開價過高，以致乏人問津，形成人力及資金的壓力。

‧稅務法令常識不足
在土地增值稅方面，每個人一生得享有一次之住宅優惠稅率，賣方可能因稅務常識不足而未辦理自用住宅優惠手續，以致喪失應享權益。在房屋買賣方面，財產交易所得，應併入綜合所得稅計算，若未申報，可能會被罰款；或有財產交易損失，未從所得中扣除，將增加不必要稅賦。

CT小老師的課後建議
從房屋開始銷售至找到買主、簽定契約、收取價金、產權移轉等等過程，都需有相當的專業及豐富經驗，來處理應對各種狀況與細節，因此售屋人宜選擇一間有經驗、值得信任的仲介業者，並且使用『房屋交易安全制度』【了解什麼是房屋交易安全制度】，對價金和產權的安全才最有保障喔。

契約乃雙方當事人間的法律，必須共同遵守。故在意思表示尚未一致之前，必須耐心地磋商條款，以免因一時疏忽而造成莫大的懊惱與遺憾。以下CT小老師介紹一些簽定合約的應注意事項，提供各位同學參考。

‧誰買我的房子
購屋者乃契約之相對人，除了須注意其是否已達法定年齡外，對於該買方之社會背景、職業不妨有所認知。而在代理人出面之情形時，對於授權之本人亦同。

‧注意買方的付款方式
買方所要求之尾款數額能否為金融機構核准，至為重要，若申請貸款無法如數，則餘款不能如期取得，糾紛於是產生。所以買方要求之尾數若過高，且已超出一般正常貸款者，屋主就應予注意喔。

‧關於指定登記名義人
一般房屋買賣允許買方指定產權之登記名義人，為避免買方藉此拖延辦理時間，不妨要求訂一個截止期限，使雙方共同遵守，同時也可降低因多次變更登記名義人而導致整個程序拖延之可能。

‧交屋時間
最好在尾款交付清楚之同時，才將房子點交給買主。買方有提前裝潢之需要亦如此，可降低尾款未收前到這段期間之風險。

‧買方提前裝潢
買方有提前裝潢之需要，應實務上有使用維護責任之風險歸屬，原則上不建議屋主同意。若無法避免，則須以書面承諾，並言明風險的負擔，不可搬入居住。

‧貸款不足
買主貸款數額是否足夠支付尾款，在辦理所有權移轉手續送件前應予確定，故在契約應約定：「貸款不足時，應於完稅前以現金一次補足」。

‧地政士作業
一般而言，這些專業人員均會站公正之立場來執行委任的業務，為了安心起見，最好於合約上註明完成交易、辦妥過戶及交屋事宜之預估期，以免有拖延之情形。

‧付款條件
一般可分為四期：
（一）簽約款
（二）用印款
（三）完稅款
（四）交屋時之尾款
若契約之當事人雙方同意，當然不必受此拘束。不過實務上為縮短時間，簽約款與用印款通常為一併繳交。但是只要是條件，宜明確記載俾供雙方有所遵循。

‧買賣標示說明
由於房屋及座落基地的記載，均以地號、建號標示，就買方而言，在訂約時應對於買賣契約上之標的物詳細核對，另外對於登記簿上之記載要對照。

‧違約罰款
事先約定約罰則受損害人在訴訟上不必舉證證明受損害之金額多寡，即可依對方之違約事實而主張違約金。違約罰則因對買賣雙方而言，具有約束及制衡作用，所以不妨事先約定。

CT小老師的課後建議
有規模的不動產仲介經紀業者，通常有其配合的合格特約地政士（代書）處理買賣契約簽訂及其後的產權移轉作業，屋主未注意的細節，或不便提出要求的條件，專業的仲介業者都能為您設想，讓售屋過程不再成為一種風險與負擔。